Ekonomia i Technika

Niestety w praktyce nie jest to takie proste. Przygotowania, konsultacje, kontakty z urzędami  niezbędne do napisania tego artykułu zajęły mi kilka miesięcy. Przy czym pozwoliły dogłębnie zweryfikować i przeanalizować różne aspekty zakupu działek budowlanych.

W Polsce już utarł się pogląd, że ziemia jest najpewniejszą inwestycją. Na ziemi nigdy nie stracimy. Jej ceny będą szły cały czas do góry. Jest to w końcu logiczne, bo ziemia jest bardzo ograniczonym zasobem, szczególnie w obrębie dużych aglomeracji miejskich. Owszem jak najbardziej jest to prawdą. Przy czym na rynku ziemi budowlanej istnieją bardzo duże ryzyka i złożone problemy.

Ceny ziemi będą szły do góry. Jest jej mało, nie da się jej wyprodukować. Zakupiona inwestycyjnie generuje niewielkie koszty w postaci podatku.  Niestety bez odpowiedniej wiedzy i dogłębnej weryfikacji działki budowlanej można bardzo łatwo kupić tak zwanego kota w worku. Gdy nam się to zdarzy, pozostanie nam jedynie szukanie innego naiwnego człowieka, który ją od nas kupi. Najlepiej z ubezpieczeniem jakby chciał nas potem oddać do sądu.

Dlaczego zakup ziemi jest trudny?

Otóż jest bardzo wiele aspektów poza lokalizacją, decydujących o realnej wartości ziemi. Na przykład miejski plan zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu i konieczność ewentualnego ciągnięcia mediów do działki, strukturę własności, księgi wieczyste, ewentualne służebności. W przypadku ziemi kupowanej od dewelopera potencjalne nasypy gruntu nienośnego wykonane w celu adaptacji terenu itp. Brzmi skomplikowanie? To jeszcze nic…

Podstawowym poza lokalizacyjnym czynnikiem jest oczywiście możliwość zabudowy. Ze względu na fakt, że ziemi brakuje, często w naszym kraju sprzedaje się działki, które nie są objęte miejskim planem zagospodarowania przestrzennego. Z jednej strony ma to swoje zalety, bo w przypadku działki objętej miejskim planem zagospodarowania przestrzennego mamy zwykle narzucone jakieś określone schematy budowlane i jeżeli nasza wizja i projekt od nich odbiegają, to prawie niemożliwa jest ich realizacja tak jak byśmy chcieli. Jeżeli działka w miejskim planie zagospodarowania przestrzennego jest ewidencjonowana jako rola, to naprawdę bardzo trudno będzie zmienić jej przeznaczenie. Miejskie pa;ny zagospodarowania przestrzennego są uchwalane przez radę miejską, a ich zmia musi mieć sensowne i poważne uzasadnienie. Z kolei sam proces i formalności to bardzo długi okres czasu o ile w ogóle będzie taka możliwość.

Warunki zabudowy działek poza miejskim planem zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku działek, których nie obejmuje miejski plan zagospodarowania przestrzennego sytuacja jest nieco bardziej elastyczna, ale również nie jest to tak, że możemy sobie wybudować co chcemy. Istotne jest bowiem budownictwo w okolicy.

Dokładniej wygląda to tak, że warunków z możliwością zabudowy nie uzyskamy jeśli w pobliżu nie ma innych budynków. Ważne jest również to jakie są to budynki. Zwykle przy analizie otoczenia sąsiedzkiego brany jest pod uwagę obszar trzykrotności szerokości działki w każdym kierunku. Jeżeli nasz projekt będzie się względnie pokrywał z innymi zabudowaniami w tym obszarze mamy szansę dostać pozwolenie na jego wybudowanie.

Wyłączanie z produkcji rolnej działki budowlanej poza miejskim planem zagospodarowania przestrzennego

Teoretycznie działki znajdujące się w granicach gminy mogą być budowlanymi działkami. W ogłoszeniu zapewne spotkamy się z informacją, że działka jest działką budowlaną. Jednak do zabudowy będzie potrzebne wyłączenie jej z produkcji rolnej. Kluczową kwestią jest tutaj klasa gruntu. Jeżeli na działce znajduje się ziemia sklasyfikowana jako I, II, III to łatwo nie będzie.  Potrzebna nam będzie zgoda ministerstwa. Wykluczanie wartościowych gleb wiąże się również ze sporymi kosztami. Jeżeli klasa gruntu to IV lub gorsza to teoretycznie możemy ją łatwo wykluczyć z produkcji rolnej, bo leży to w gestii organów lokalnych. Istotna jest jednak jeszcze  kwestia, czy jest to gleba pochodzenia organicznego, czy mineralnego. Z tymi drugimi – mineralnym nie ma większego problemu. Trzeba jednak przed zakupem działki dokładnie zdiagnozować do jakiej klasy należy grunt, który się na niej znajduje. Do 500 m2 można wykluczać ziemię z produkcji rolnej na zabudowę mieszkalną bez złożonych procedur i wysokich opłat. Wszystko to jednak składa się na potrzebę dokładnego określenia klasy gruntu.

Dostęp do drogi publicznej

Jest to podstawowy warunek zakwalifikowania działki jako budowlanej. Przepisy niestety są w tym aspekcie bardzo nieprecyzyjne. Obecnie bazuje się na rozporządzeniu z 2002 roku, które mówi, że jezdnia zapewniająca dostęp – dojazd i dojście do działki powinna mieć 3 metry, ale dopuszczalny jest też tak zwany dostęp i dojazd do działki w postaci ciągu pieszo-jezdnego o szerokości 5 metrów. Pojęcie ciągu pieszo jezdnego nie jest jednak nigdzie konkretnie sprecyzowane.  W Polsce odbyło się już wiele rozpraw sądowych dotyczących  interpretacji przepisów. Jeżeli chcemy kupić działkę, która nie jest odpowiednio skomunikowana z drogą publiczną, to może się okazać, że na takiej działce “budowlanej” będziemy sobie mogli uprawiać marchewki, a nie budować domu. Można w takich sytuacjach uzyskać służebność na działkach od osób prywatnych na podstawie tak zwanej drogi koniecznej. Niestety może wiązać się to oczywiście z kosztami, a niejednokrotnie z bataliami sądowym.

Dostęp do mediów.

Mimo, że działki z ogłoszeń sięgają dzisiaj astronomicznych cen, to rzadko kiedy są uzbrojone. Zwykle spotykamy się z określeniem: media (woda, prąd w gaz) w drodze. W praktyce czasem okazuje się, że trzeba te media ciągnąc na kilkadziesiąt metrów co również, szczególnie w przypadku wody wiąże się z wydatkiem kilkudziesięciu tysięcy. W przypadku innych mediów może się to wiązać z oczekiwaniem na przyłączenia nawet przez rok lub dłużej. Jest to kolejna bardzo istotna kwestia, którą musimy sprawdzić.

Geotechnika, grunty nośne i nasypy

Nie każdy grunt nadaje się do posadowienia budynku. Dlatego często przed zakupem działki warto wykonać badanie geotechniczne gruntu. W ten sposób określimy ile ziemi trzeba wybrać i wywieźć oraz jakie fundamenty trzeba zastosować na danym gruncie. W przypadku trudnych gruntów fundamentowanie może wygenerować horrendalne koszty.

W przypadku zakupu ziemi od deweloperów często pojawiają się sytuacje, gdzie inwestor przeprowadza złożone prace ziemne w celu wyrównania terenu. Niestety usypana ziemia nie jest gruntem nośnym, na którym możemy postawić budynek.  W skrajnych przypadkach nasypy bywają tak duże, że zostaje tylko budowanie fundamentów na palach, co oczywiście wiąże się z olbrzymimi kosztami.

Kuriozalne sytuacje w naszym kraju

W Polsce nie brakuje absurdalnych i skomplikowanych sytuacji rodzących wiele potencjalnych problemów. Analizując temat zdarzyło mi się trafić na przykład na działki budowlane zlokalizowane przy drodze publicznej, gdzie dotychczas były wydawane pozwolenia na budowę, jednak nagle okazało się, że dana droga publiczna – gminna nie jest odpowiednio skomunikowana z innymi drogami publicznymi. W takich sytuacjach człowiek zderza się zwykle ze ścianą urzędniczą, którą ciężko przeskoczyć.  Wcale nie ma takiej gwarancji, że jak ktoś dostał pozwolenie na budowę, to kolejna osoba również taką zgodę otrzyma na działce obok.

Jak widać kupując działkę bez odpowiedniej wiedzy i dogłębnej analiz można kupić totalny bubel, chociaż pierwotnie wydawało się, że jest ona po prostu idealną inwestycją. Kupowanie działek wymaga pewnej wiedzy i dokładnego sprawdzenia danej działki, co też nie jest łatwe, bo dostęp do informacji, map itp. wcale nie jest łatwy. Mimo że są portale mapowe, geoportal itp. to są tą informacje jedynie poglądowe i nie stanowią podstawy prawnej do warunków zabudowy. Tego rodzaju informacje posiadają gminy i starostwa powiatowe, a często wiele problemów wychodzi dopiero w trakcie starania się o uzyskanie pozwolenia na budowę.

Oczywiście działkę z bublem możemy sprzedać, przy założeniu, że kupujący również nie sprawdzi wszystkich jej aspektów budowlanych. Aczkolwiek narażamy się wtedy na rozprawy sądowe i problemy. Ktoś w końcu będzie chciał coś na tej działce wybudować. Także reasumując w praktyce zakup ziemi dla laika nie jest wcale taką bezpieczną i pewną inwestycją.